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【摘 要】我国房地产市场最大的特点是政策的引导性,本文研究了房地产市场宏观调控政策对企业投资决策的影响,发现土地政策和信贷政策对房地产投资决策的影响较大.因而,在宏观调控政策下,企业应倾向投资政策调控影响小的商业房地产市场和逐步进行受政策鼓励的保障房投资.
【关键词】房地产宏观调控 企业投资决策 投资类型
自实施住房市场化改革以来,我国房地产市场的发展一直与房地产宏观调控相伴而行,政府采取了金融、财税、土地、法律、规划和市场准入等经济、法律和行政手段调控房地产的运行.特别是近年来,由于市场发展波动起伏较大,宏观调控政策也更加频繁,据统计,仅2010年,房地产调控政策就有33项之多.2011年上半年,房地产税和各地限购令等政策也密集出台.国家和地方各级政府在监测房地产市场运行状况、在衡量每一调控政策的效果、在制定下一步政策计划和目标的时候,都是根据各地方政府和主管部门上报的数据来分析的.而且政府在制定宏观调控政策时很少考虑到政策对房地产企业所造成的影响,可以说,作为政府调控主体之一的房地产企业一直处于政策调控的弱势地位.种种迹象表明,短期内我国房地产宏观调控不会放松,而且由于房地产业特殊的产业地位,在很长一段时间内,我国房地产市场的发展仍将带有明显的政策导向性.从企业的角度出发,企业需要系统考察和分析房地产宏观调控政策对房地产业投资的影响,研究面对激烈的市场竞争和复杂的政策环境,如何进行投资决策,规避风险,获取最大效益,避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失.这不仅有助于企业自身发展,而且对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定发展都有重要意义.
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一、房地产宏观调控政策的类型
房地产业作为国民经济的基础性产业,对国民经济的发展有着举足轻重的作用.房地产市场的失灵,造成了房地产市场效率的低下,加之我国房地产市场发展先天不足,起步较晚,市场监督机制不健全,在这样的环境下,国家宏观调控更显得尤为必要.稳定的房地产市场秩序,为房地产投资者创造了良好投资环境.房地产市场宏观调控政策很多,其中起主导作用的有土地政策、金融信贷政策、税收政策和房地产产业政策.
1、土地调控政策.土地是房地产的载体,是房地产投资开发最重要的生产要素之一.我国是土地公有制国家,土地的一级审批权控制在政府手中.因此政府可以利用十地政策这一最直接和有针对性的政策对房地产市场进行调控.土地宏观调控是国家为了维护土地所有制、调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施.土地宏观调控政策又可分为土地供应政策、土地论文范文政策和土地税收政策.土地供应政策的目的是保护土地,优化土地资源的配置.供应政策又可分为总量控制政策、方式和结构管理政策等.土地论文范文政策是对土地市场中论文范文水平进行规范和控制,建立合理的论文范文体系,发挥土地的最大收益.土地税收政策是优化土地资源配置和实现土地资源管理的有效手段,主要有土地增值税和财产税等方式.
2、金融调控政策.房地产金融政策是指与房地产相关资金的筹集、融通,以及在信用基础上的金融服务活动的总称.金融调控政策分为直接调控政策和间接调控政策.直接调控是指由论文范文银行直接干预房地产金融及信用业务,通过行政控制贷款限额和贷款质量；而间接调控包括控制货币供给总量和货币需求总量,控制货币供给总量主要是控制准备金率和基础货币,控制货币需求量主要是控制利率.央行主要通过调整利率和控制不动产信用来调控房地产市场.利率是最重要的经济杠杆,房地产是资本密集型的产业,对利率的变化比较灵敏.控制不动产信用是指论文范文银行对商业银行等金融机构向投资者提供不动产抵押贷款的管制措施,主要包括规定贷款的最高限额、首付的最低金额和贷款利率等.
3、税收调控政策.房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而设立的、由若干税种构成的经济调节体系,是国家调控房地产市场、规范房地产经济行为的重要经济手段.房地产税收包括流转税、所得税和财产税三大类.税收政策是维护市场公平以及调节市场的重要工具.
4、房地产产业政策.产业政策是指国家根据经济发展要求,调整产业结构和产业组织形式,从而使供给结构能够适应需求结构的要求.产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手段.房地产产业政策是国家为经济发展和满论文范文国居民的居住需求,采取的房地产保障制度等措施.产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业区域布局政策.通过国家产业政策能够倾斜资源配置,弥补市场失灵的缺陷,促进市场机制和结构的完善.
二、宏观调控政策对房地产投资的影响
房地产市场是一个政策性市场,房地产投资决策除了受到市场因素和风险的影响之外,还受到政府宏观调控政策的影响.过去的宏观政策对房地产企业投资决策影响的研究中,忽略了政府宏观调控政策影响企业的两条路径,即政府宏观调控政策不仅是直接对房地产企业产生影响,而且通过房地产市场产生影响,进而影响投资决策.
2010年调控的首要重点是抑制不合理住房需求,控制房价,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设,加强市场监管.2010的宏观调控主要表现在控制土地供给,整顿土地市场,通过控制信贷和税收政策来抑制投资需求,并且进一步加快保障性住房建设.从全年政策密度可以看出,金融信贷是调控中作用最大的政策,土地政策和税收政策次之.这些政策对房地产投资的影响体现在以下几个方面.
一是2010年房地产宏观调控对土地市场的影响较小,土地市场平稳发展,波动不大.一方面,土地清查影响了房地产投资开发的进度,房地产企业迫于压力对闲置土地加快开发.另一方面,土地宏观调控政策影响了企业的投资计划,禁止房地产企业闲置尚未开发的土地,也改变了企业投资模式.土地整顿不仅增加了拿地成本,也增加了企业投资成本.所以土地政策对房地产投资的影响是直接的.
二是房地产业对金融依存度高.房地产企业投资的每—过程几乎都要依赖信贷政策.商业银行的信贷政策会影响企业获得贷款的难易程度,影响融资渠道.同时利率的调整,不仅对房地产企业的融资成本产生影响,还影响房地产投资开发的利润率.
三是影响房地产产业投资结构和市场结构.产业政策的调整,保障性住房的建设,促进了房地产投资结构的调整.国家对投资开发经济适用房和公租房等保障性住房的政策优惠,使得保障性住房投资比例上升,进而影响了房地产市场产品的结构.应政策要求,一些国企退出房地产市场,一些资金实力有限的企业受信贷政策影响被淘汰,一些中小企业开始注重自身发展,促进了房地产产业的集约化发展.
三、宏观调控下房地产投资决策的调整
新—轮的房地产宏观调控政策对房地产的影响主要体现在对房价、商品房供给等市场影响上,对企业的直接影响主要体现在对企业融资方式、企业投资计划以及企业购置土地意愿的影响.房价过高,调控政策使市场预期房价下降,投资者持币观望,致使企业的销售面积和销售额下降.销售下降致使资金回笼变慢、银行贷款较难获得、企业自有资金减少,加上融资困难、资金紧张,企业开发意愿随之下降,土地紧张和市场前景不明朗,导致企业开发投资额有所减少.
房地产宏观调控下,房地产企业必须要准确把握政策趋势.其应对宏观调控的措施有：企业投资策略和发展战略的调整与决策方法的改进.宏观调控背景下,房地产企业要实行差异化的发展战略,即房地产类型投资的差异化,比如住宅房地产市场受到政策调控影响大,可加大开发投资商业房地产和工业房地产.房地产涉及行业众多,大多房地产企业同时涉足多个行业,这样受政策影响面更宽.企业应该实施专业化战略,将市场细分,根据自身优势和劣势,缩小企业业务范围,培植和发展企业的专业优势,树立核心竞争力.房地产投资项目盘子大、程序多、时间长、耗资大,特别是一般中小企业很难独立承担起一个大项目的投资开发,因此,中小房地产企业应该注重合作化战略,积极与其他房地产企业联合,资源共享,联动决策.房地产企业还应注重实施品牌战略,运用品牌开拓市场.
宏观调控政策给房地产企业资金来源、资金投入、销售论文范文等方面都带来了非常明显的影响.因此企业投资决策时要注重信息的收集、方法的创新和改进.房地产业是资金密集型行业,其投资风险很大程度上是财务风险.房地产宏观调控加大了房地产企业的筹资风险,需求的抑制导致资金回笼慢.控制房价,地价的上升和税负的提高使得企业利润空间缩小.企业在投资决策时必须防范财务风险.企业可采取诸如加大销售力度、加强成本控制、加陕资金周转、对土地成本较高或资金成本较高的项目暂缓投资、积极申请银行信贷、降价促销、重点布局刚性需求的相关产品、顺应市场需求等措施应对政策调控.
国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响,具体表现在房地产产品细分、产品品种增加、专业化程度增加；市场规模扩大,行业竞争加剧,集中度提高；市场论文范文更趋于理性化、透明化等方面,企业必须准确把握行业发展规律,改变投资决策模式,金融能力是其发展的第一要素.规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路.房地产企业必须改变单—开发投资模式,提高抵抗行业周期风险的能力.要将开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合,形成以房地产金融业务为主,多业务并举的企业发展格局.大型房地产企业可以通过多种方式开展房地产金融业务,在自有开发业务的基础上,进行论文范文和优质物业持有,可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展.政策的变化也为企业投资决策带来机会,房地产企业应该抓住机遇加快自身发展,迎接挑战.
（责任编辑：张琼芳）
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房地产税收政策引用文献:
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