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轨道交通城市论文范文

摘要：合肥市轨道交通一号线的建设,将显著提高沿线房地产的论文范文,但其发展却面临建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题.计算出沿线房价的具体增长程度,是解决这些问题的关键.本文根据特征论文范文法的原理,得到城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律,结合合肥市的实际交易数据,定量预测一号线对沿线房价的影响,最后提出相关对策建议,以促进合肥市轨道交通的可持续发展.

关键词：城市轨道交通；特征论文范文法；增值；合肥市

中图分类号：U121

文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3 309(x) ,2011.04.09

文章编号：1672-3309( 2011) 04-18-03

城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式,在集约利用土地、维持城市中心活力以及促进城市组团式发展等方面都有着十分有利的影响.实践表明,城市轨道交通的发展,将给沿线土地带来显著的增值效益,促进沿线商业的发展和房地产的高密度开发,同时也会提高沿线房地产的论文范文.

合肥市轨道交通一号线一期工程已于2009年8月开工,按计划将于2014年底正式开通运营.一期工程全长24.65km．投资估算为1313742.98万元,平均造价53295.86万元／正线公里,其中资本金为55.17亿元,利用银行贷款76.20亿元,约占总投资的58%.可以预计,合肥市轨道交通的发展将面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题．但一号线给沿线房地产带来的增值效益却被其所有者和使用者所独享,并没有为合肥市轨道交通的可持续发展做出相应的贡献.因此,政府管理部门急需制定相关的政策来均衡利益分配．建立城市轨道交通发展与周边土地利用的协调互补机制.但是,政府制定政策的依据是什么?一号线对沿线房地产究竟能够带来多大的增值?如何定量计算?本文将尝试利用特征论文范文法等方法来解决这些难题.

一、城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律研究

1.收益的产生与分配

城市轨道交通对沿线区域的影响是一个动态发展过程【l】,轨道交通建成运营后,给沿线居民带来的直接收益有：减少出行时间、节约交通论文范文、增加安全性等,沿线区域的经济活动也会随之增加．轨道交通的作用会进一步波及到相关地区及行业,产生间接收益,最终将会提高沿线区域的经济发展水平.其中,间接收益又可以分为两类：一类为沿线商业因客流量增加而导致的收入增加．另一类则为沿线房地产所有者因论文范文上升而导致的资产增加.

国外有研究表明,城市轨道交通产生的收益在沿线居民、沿线商家企业和沿线房地产所有者三者之间的分配比例一般为15：15：70,沿线房地产所有者将获取70%左右的最终收益.可以看到,虽然轨道交通的直接作用对象是该线路的使用者,但随着时间的推移,房地产所有者将上升为最主要的受益对象．国内外的实践结果已经基本验证了这一分配比例.美国学者AI-MOsaind等人对波特兰的轨道交通的研究发现．在俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后．距车站500m范围的住房论文范文比其他地区高10.60/0,而且越接近车站,住房论文范文越高【2】,另外,美国论文范文论文范文于2002年在华盛顿全市范围内选取了2800个商用房产作为样品,研究轨道交通对其价值的影响,结果表明每远离车站1000英尺,每平方英尺的商用房论文范文大约下降2.30美元【31：在国内,同济大学的蔡蔚通过调查研究表明上海轨道交通l号线的建设对莘庄地区房价带来了巨大的影响.

2.收益的计算方法

计算城市轨道交通产生的收益．主要就是计算沿线房地产的增值情况.纵观国内外有关城市轨道交通与房地产价值方面的研究,使用最广泛、最成熟的方法是“特征论文范文法(Hedonic Price Method)”.

特征论文范文法是由效用理论和竞价理论结合发展而来(Sherw in Rosen,l974) ,是国际上分析轨道交通对沿线房地产价值影响的重要计算方法.它揭示了消费者对商品中所包含的各种属性效用大小的评估．即该属性的特征论文范文.所以,特征论文范文法的基本思路是,消费者愿意为一件商品支付的论文范文取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受.假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中商品的论文范文应当是这些特征值的一个函数,即 P为该商品的论文范文,Xl,X2 x.是商品的各个特征.具体到房地产而言,影响住宅论文范文的属性会有很多,包括建筑面积、装修程度、周边环境、距CBD距离以及距最近轨道交通车站距离等.如果用变量d表示距最近轨道交通车站的距离．而以集合X表示其他的特征,住宅论文范文P就可以表示为P等于f(d,x ,从国内外经验来看,半对数模型能够较好的描述该函数关系．具体形式为InP等于a+[3.d+B -X+8.所谓半对数模型,就是指方程左边的论文范文P取对数后与右边的各项属性变量之间呈线性关系.在这里B表示每单位距离的变化引起的住宅论文范文的百分比变化,即轨道交通对沿线房价的影响系数.

3.影响系数的确定

运用特征论文范文模型能够定量分析城市轨道交通对沿线房地产论文范文的影响,但前提是轨道交通必须已经投入运营,并且产生了实际的影响.本文的目的是要在合肥市轨道交通一号线正在建设时．准确地预测出其对沿线房地产论文范文的影响．所以需要先选取一个相似的城市作为参考,计算出城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律,再结合合肥市的实际,最终确定一号线的影响程度.目前,全国已经开通轨道交通的城市有北京、上海、南京等,其中南京市地铁一号线一期工程于2000年12月开工建设,2005年9月全线正式建成试运营,与合肥市轨道一号线的建设年代较为接近．两条线路在开工建设时所面临的城市规模和经济基础也大致相同．所以可以用南京市作为参照物来进行研究.

通过计算可知,特征论文范文模型为：

InP 等于9.284997 -0.000167d -0.042514xl -1.72 xl0-6x,+1.2l xl0 4X3+0.14234l x4+0.18 265 lX5

式中,变量d的系数为-0.000167．说明城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律是．当楼盘向最近的地铁站靠近Im时．每平方米的论文范文将上升0.000167%,即城市轨道交通对沿线房地产论文范文的影响系数为0.000167%．其余的变量x依次代表离城市CBD的距离、楼盘占地面积、建筑面积、装修状况和周边商场状况.

二、实证研究

叶霞飞(2006)等人的研究结论表明,轨道交通对沿线房地产的影响半径为2.2km．在0-2.2km的范围内,房价随着到轨道交通车站距离的增加而急速减少．大于2.2km以后房价的变化不大.但是,国外的一些学者认为,当住宅离地铁出站口太近时,会因为过多的人流和噪声使增值效果有所下降.综合考虑正负两方面的影响后,可以认为轨道交通的影响范围为100 -2200m,假设在2200m处,轨道交通对房价的影响为0,在lOOm处则达到最大,如果保持其他特征不变,房价与距离的关系可以表示为Inp等于-0.000167d.经过计算,在距离为l00-2200m范围内,所有楼盘的论文范文将提高17.54%．这就是轨道交通的平均增值效果.

由《建设规划》可知,合肥市轨道一号线一期工程起于合肥火车站．沿胜利路——马鞍山路——青海路——庐州论文范文——珠江路至徽州论文范文终点站．线路通过了新站综合开发区、老城区和滨湖新区等合肥市的主要功能区,沿线楼盘众多,各楼盘的建设年代和质量也相差甚远,给数据的收集与处理带来很大的困难.通过实地调查发现,胜利路和马鞍山路属于老城区已有主干道．沿线房地产市场较为成熟,庐州论文范文则属于新修道路．是城市未来的发展方向,拥有很大的潜力.因此,可以从这些路段中选出到最近的一号线出站口的距离在l00-2200m之间的新建楼盘．本文将以它们为例来计算一号线对沿线房价的具体影响和总体增值效果.各楼盘的基本状况如表1所示调杏时间为2009年12月

表1中,X：表示楼盘总占地面积,X,表示楼盘总建筑面积,X4和X5是虚拟变量,X4取l表示精装修,取0表示毛坯房,X5取1表示周边商场较多,取0表示周边商场较少. 根据比较静态分析思想,我们假设影响房价的其他因素保持不变,到2014年底时,房地产论文范文将只会因为轨道交通一号线的建成而发生改变．即房价的17.54%是由一号线的建成而产生的．所以具体增值效果可由下式计算得到：

式中,Pi&,acute,-表示在2014年底第i栋楼盘的销售论文范文,pi为第i栋楼盘在2009年底的论文范文．Areai为楼盘i的总建筑面积,vi表示楼盘i的增值额.通过计算可知．房地产论文范文将平均上升1186.92元／1112,所有楼盘总体增值共计197239万元.各楼盘的具体增值效果见表2.

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三、结论与建议

城市轨道交通是一种外部性很强的公共基础设施,能够给沿线房地产带来显著的增值效应,但是这种增值效应却被房地产的所有者所独享,并没有为城市轨道交通的可持续发展做出应有的贡献.本文的研究和计算结果表明．合肥市轨道交通一号线的建设,将使得站点周边100-2200m范围内的楼盘均价提高17.54%．文中列出的10栋楼盘总共增值19.7亿元,约占一期工程总投资额的15%.

国内其他城市的实践表明．轨道交通的发展一般都面临建设资金不足和收支难以平衡等问题的困扰,所以政府相关部门应尽早制定政策,设法使轨道交通的外部效应转化成为发展动力.根据有偿收益原则,本文提出以下政策建议：在筹备过程中,向房地产企业融资,与其联合开发：参照香港地铁的发展模式,建设与物业开发同步进行：根据实际增值效果,向沿线房地产所有者征收增值税等.无论采取何种措施,关键是要明确城市轨道交通系统开发巾政府、开发商、市民等相关主体的利益关系,制定合理的配套措施．完善相应的土地管理法律法规,促进一号线周边土地的商业开发.

本文以特征论文范文法为基础,定量预测了合肥市轨道交通一号线对沿线房地产论文范文的具体影响.在整个研究过程中．仍然存在一些不足之处：特征论文范文模型中的自变量没有包含楼盘的人文环境、居民的职业与收入等因素,导致调整的R：值并不是特别高,说明文中的模型需要进一步完善.另外,在预测具体影响时,并没有考虑经济增长和城市发展等因素的作用．使得预测结果可能出现偏差等.

（责任编辑：云馨）

参考文献：

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[4] Rosen S.Hedonic prlces and implicit markets: Product differentiation in pure competition[J].Journal of Political Economy,1974,82:34-55.

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总结：本论文是一篇免费优秀的关于轨道交通城市论文范文资料，可用于相关论文写作参考。

轨道交通引用文献: