简介:适合不知如何写购房住房方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于购房住房论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：2011年底以来,国务院为促进房地产市场健康发展接连出台了“国四条”、“国十一条”、“新国十条”,直至2011年9月出台“9.29”新政,以遏制部分城市房价过快上涨.在论文范文密集实施房地产调控政策的背景下,本市市民购房和租房的倾向都相伴变化.本定量分析根据国家统计局上海调查论文范文的数据为依据,结合有关定量分析方法,努力分析当前上海市居民购、租房屋倾向,并期待从中找寻规律,提出方向性建议,为将来住房调控以及对本市即将出台的住房保障政策提供借鉴.
关键词：房地产新政 城市居民 购租房屋 定量分析
1.目前上海市民购、租住房的倾向
(一)调查基本情况
本次调查是由国家统计局上海调查论文范文发起并组织,采用抽样调查,共收到回答问卷1523份,其中年龄在20～70岁之间、拥有初中及以上学历、具有一定家庭收入的人群填写的问卷1460份,样本有效率达到95.9%.其中有以下特点：一是年轻人较多,45岁以下占七成；二是高学历居多,大专及本科以上学历占近八成；三是家庭年收入5万元以上的占近三分之二,其中家庭年收入在5～10万元的约占三分之一（见表1）.从样本的构成显示,参与此次调查的,主要是正值购房需求高峰期的,具有一定收入水平的中青年群体,他们的看法大致反映了本市市论文范文流购买、租赁房屋的意愿和需求.
(二)三年内存在购房计划的市民占“二成”
调查显示,大部分市民有在本市购房的意愿,计划在未来3年内购房的占23.4%,其中意愿明确、计划一年内购房的占12.6%；而想要购房但近3年暂无计划的占50.7%；25.9%无购房计划.这表明,在目前宏观房市调控的大背景下,本市市民购房观望气氛仍浓.（见图1）
(三)“30岁以下”和“60岁以上”人群购房意愿较强
本市购房需求呈现年轻化和老龄化趋势.30岁以下和60岁以上的人群购房意愿较为强烈,计划三年内购房的比重均在27%～28%（见图2）.
根据上海市统计局针对30岁以下和60岁以上市民“计划三年内购房意愿”的抽样调查数据；设置虚无假设PU1等于PU2,概率水平设为0.05的标准时,双侧检验临界值Z值为1.96.并运用Z-检验（见公式1、表2）：
据此得：由于Z的计算值为0.20小于Z的临界值1.96,故而无法排除虚无假设PU1等于PU2.据此可见30岁以下和60岁以上的市民对于“计划三年内购房”没有统计意义上的差别.
究其现实原因应该是：30岁以下正值成家立业阶段,购房是他们面临的迫在眉睫的现实问题,因此购房意愿强烈.其中,工作年限短、学历高、职业相对稳定者购房意愿更为强烈.60岁以上具备一定购买力,从而其购房意愿高且较为明确,同时这部分人群也多因其适龄子女即将进入婚嫁阶段,而加剧了购房的需求.
两类人群均较为迫切的希望购房以解决和满足自身居住安定、自己或子女的结婚住房问题和需求,从而在样本推导到整体后依然不存在差异,均为住房需求较强的重点人群.
(四)改善型或婚房型的刚性需求成为主因
改善现有住房、购置婚房等刚性需求是市民购房的主要动力.调查显示,计划三年内购房的人群中,有44.2%是为了改善现有居住条件,即“改善型”；31%是为了购置婚房成家立业,14.3%是为子女购房,将二者合称“婚房型”达45.3%；另外仅3.8%纯粹为投资升值购房（见图3）.
根据对“计划三年内购房意愿”主因的调查,改善型购房和结婚型购房(包括购置婚房成家立业、为子女购房两大类)的比例大约相当,分别为44.2%和45.3%；现设置虚无假设PU1等于PU2,概率水平设为0.05的标准时,双侧检验临界值Z值为1.96.并运用Z-检验（公式2、表3）.
据此得到0.17.由于Z的计算值为0.17小于Z的临界值1.96,故而无法排除虚无假设PU1等于PU2.可见“计划三年内购房”的市民中改善型和婚房型人群没有统计意义上的差别.
这表明：改善现有住房条件,购置婚房成家立业,以及为子女购房是购房的三大主因,市民购房刚性需求仍占主导地位,政府在制定政策时,保障此三者的倾向不能偏废.
(五)收入高的群体普遍观望、收入低的群体选择租房
1.家庭年收入20万元以上的人群近六成在观望
根据调查有50.7%的人群表示有需求、但近三年无购房计划.这部分群体主要是目前已经具备一定的住房条件、拥有一定的积累,但在目前国家出台多项政策、加强房市调控的环境下,对于购房往往有等等看看的想法,希望房价有所下降时再出手.调查中,在工作年限在10～20年间和家庭年收入超过20万元的两类人群中,观望心态较为普遍,表示想购房但近三年无计划的比重分别占到56%和58.2%.
2.“以租论文范文”仍是解决住房问题的权益之计
值得注意的是,此次调查中,仅有8人（占不打算购房者的2.7%）是出于“租房更经济实惠”而不打算购房；即使在30岁以下人群中,此比重也仅为4.5%.在长期以来形成的置业安家的住房观念下,以租论文范文目前只是市民解决住房问题的“权宜之计”.房价因素对投资投机性购房影响相对较小；而调查中,仅有4.8%的人群不购房是因为房价过高,升值潜力不大.
(六)外省市常住人员工作更换频率低,住房来源以租赁住房为主
上世纪90 年代初期以来,外省常住人员已成为上海常住人口增长的主要来源.第五次全国人口普查（以下简称“五普”）资料显示,2000年上海外来常住人口为305.74万人；2005年全国1%人口抽样调查资料显示,截至2005 年10 月31 日,上海外来常住人口达到438 万.而最新第六次全国人口普查（以下简称“六普”）资料表明,截止2010年10月31日,上海外来常住人口总量已猛增至897.7万人,比“五普”增加591.96万人,增长193.6%.
上海外来劳动力所从事的职业主要是二、三产业中以制造加工、建筑施工、运输操作、商业服务、餐饮服务、居民生活服务等,他们为上海经济发展作出了很大的贡献.由于受教育程度、劳动技能等方面因素的制约,外省常住人员绝大多数进入城市后只能在普通劳动力市场找到工作,从事的大多是较为艰苦的工作岗位.普查资料显示,这一特征还没有发生根本性的改变.从上海15岁及以上外来就业人口的职业构成来看,生产、运输设备操作人员和商业、服务业人员,分别占外来就业人口的44.7%和34%.
因为文化程度和工作技能相对偏低,外省常住人口工作更换的频率低.
根据以上表格数据,结合公式：置信区间等于 ,将没有更换过工作的比例设为Ps ,置信度Z值设为1.96（在Z表中,1.96与95%的可能性相关,2.58与99%的可能性相关）；同时将Pu值取为0.5.
所得结论为：我们有95%的把握推断,在外来就业人中有67.9%~72.7%的未更换工作；有99%的把握推断有67.3%~72.8%的人群未更换工作,因此可以观察到工作更换频率相当低.
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外省常住人口在上海的居住分布十分复杂,居住类型也多种多样.随着外省人员“常住化”趋势越来越明显,越来越多的人选择租赁住房,形成以房屋租赁方式为主导,城郊结合部为区位选择的居住模式.
10%长表数据显示,户主为省外的户（包括家庭户和集体户）中,在沪居住的住房来源相对集中在“租赁住房”,比重高达80%.在租赁房屋中,又以“租赁私有房屋”为主,其次为“租赁公有房屋”,选择其他居住类型的外省常住人员较少,真正能够“购买商品房”的外来户仅为5.5%.
从总体来看,目前上海外来常住人口基本上没有自己的住房,居住条件较差,这也是外省常住人员与上海本地居民基本生活条件的重要区别之一.
（七）应对上海市居民购、租房屋的需求建议
我国的房市调控至今未能取得明显效果,调控政策执行者的理解能力和执行政策、执行力度是重要因素.但问题的根本出在保障性住房供应不足这一关键问题上.加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题,降低无房户对市场（包括购房和租房）的过度依赖,抑制房价的过快上涨.研究表明,廉租房或经济适用房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%.反之,则会推动房价上涨.我国最近几年的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关.凡是房价上涨快的城市,保障性住房的供应量必然不足.
近年来,上海先后出台了一系列政策,着力构建分层次、多渠道、成系统的住房保障体系,包括廉租住房、经济适用房等.同时,上海也不断拓展住房保障“兜底”的范围.2010年6月,上海制定公共租赁房的政策,并公开征询意见.作为保障性住房体系不可或缺的一环,公共租赁房的指导意见正在引起业内外普遍关注.“它的作用不仅仅是解决‘夹心层’住房困难,更重要的是将改变中国人‘重购轻租’的旧观念”.公共租赁房深层次的影响远远超出表面上所解决的问题.公共租赁房还会改变人们对租金回报的预期,进而对商品住宅的投资性需求产生影响.
公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外省常住人员.这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围,将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口,将有利于改善外省常住人员的居住条件.
参考文献：
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[2]“政府主导,市场化运作”,公租房建设的理想模式?——上海公租房运营机制观察[J].中华建设,2011,(9).
[3]上海放宽廉租房申请标准,家庭财产首次按人口细分[J].中国房地产,2011,(9).
（作者单位：上海市徐汇区房管所 上海市 200093）
总结：该文是关于购房住房论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
住房抵押借贷用于购房引用文献:
[1] 住房公积金和购房硕士论文范文 住房公积金和购房方面有关毕业论文范文8000字
[2] 住房贷款和购房研究生毕业论文范文 关于住房贷款和购房类专升本论文范文2万字
[3] 住房公积金和购房在职毕业论文范文 关于住房公积金和购房相关自考开题报告范文8000字
