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疯狂的一线楼市

主题:一线城市楼市退烧 下载地址:论文doc下载 原创作者:原创作者未知 评分:9.0分 更新时间: 2024-01-03

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楼市城市论文范文

一线城市楼市退烧论文

目录

  1. 一线城市楼市退烧:上周29个城市楼市成交量环比上涨

疯狂的一线楼市

江寒秋

突如其来的一线“牛市”

“年前签约的,我看新闻说现在不动产交易排队,我们当时也是买了号贩子的号.据*说,我们小区现在同样户型已经涨了快100万元了.”近日,在北京西城区右安门附近新购置了房产的庞女士告诉记者,“感觉房价突然一下就涨起来.”

和庞女士有同样感觉的王琦,则异常后悔自己稍早前的决定.年前,属于刚需群体的王琦先后看了十几套房子,但在犹豫之际,他看中的房子都被人抢订了.“现在再看房已经感觉买不起了.”

上海的楼市比北京还要疯狂.在历经7个半小时的等待后,陈玉婷终于挤进人山人海的上海市闵行区房地产交易中心.迎面而来一位房产*,看着脸生,可见着她就道喜:“姐,你赚了!”陈玉婷纳闷:可我是来卖房的呀?

一线城市楼市退烧:上周29个城市楼市成交量环比上涨

未几,陈玉婷明白,在“买到即是赚到”的当下,这里几乎每个*都跟客户说这样的话.环顾周遭,买房的往往内心窃喜、笑逐颜开;而卖房的,多少都面露懊恼之色,心忖道:“早知道卖贵点!”还有一大批拿了号、等候的,无不伸长了脖子往里探,恨不得旋即在柜台前坐下,把过户手续给办了,就好像晚几分钟,这房价又上去了.

不知道从何时开始,上海的房价犹如脱了缰的野马,日渐疯狂.有人拿上市公司做比较,称很多上市公司即便拼上一年利润也无力购得上海一套房.而按照现下的涨速,一个购房者走完首付、审批、过户、银行放款这一整套流程大致需要2到3个月,“其间有的人房子没到手就赚了100万元也并非天方夜谭,”陈玉婷说.

记者采访发现,与往年春节后的成交淡季不同,今年一线城市的楼市节后迅速“入春”.中国指数研究院发布的数据显示,2月15日到21日的7天时间里,北上广深的销售套数最低的为深圳,销售958套.而销售量最高的上海,则卖出了2740套.

房市火爆之下,曾经一度远离媒体视线的“众筹买房”模式再度被热炒,一线城市联合炒房的队伍已越来越壮大.众筹炒房,主要有两种模式:有的是几个朋友凑齐首付,约定房价上涨到某个点时卖出,获利按出资比例分成.还有的是投资客直接“包楼”,在看好某个新盘后,与开发商协商以某个论文范文承包整栋楼,留着慢慢卖.

杠杆炒房

不少人将一线城市房价的暴涨归因于近期不断出台的利好政策.进入2月以来,几乎每周都有楼市政策出台.2月2 日,央行出台了首套房的房贷政策,20%的首付政策重出江湖;2月17日,央行再次发布消息,上调职工住房公积金账户存款利率;2月19日又迎来了营业税、契税的减免.除此之外,济南首套房认定标准以“区”为单位,公积金贷款最高额度将上涨,几乎每一条政策的出台,都引发全民的高度关注.

值得注意的是,假如一线城市房价的上涨,是以刚需支撑和推动的,倒也无所谓,至少,不会有太大的风险.关键在于,从去年以来一线城市房价上涨的实际情况看,更多的是投资和投机造成的.尤其是投机,已经成为一线城市房价上涨的主推动力,成为近一段时间以来一线城市住房销售的主力军.

更重要的,在深圳、上海等一线城市以及南京等二线城市,许多投机者是以高杠杆来完成商品房投机任务的,有的是通过房产*,有的是通过投资机构,更有一些P2P平台也加入到了住房投机的行列中来,为商品房投机者提供资金支撑.

2月26日,央行行长周小川在G20记者会议上,就曾详细解释了在房地产去库存方面,加杠杆与去杠杆如何平衡的问题.周小川表示:个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低.这预示着未来仍有加大杠杆的可能.

中原地产论文范文分析师张大伟表示,政府论文范文加的购房杠杆可以称为场内杠杆,目前楼市最危险的是有更多的场外杠杆在出现,有些企业理财平台各种首付贷款已可以将首付降低到5%,也就是杠杆率放大到20倍.甚至部分企业,已经可以提供契税贷款.

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,部分地区有*、开发商、贷款公司提供低首付或零首付的“首付贷”放大杠杆的现象,以及商贷零首付,可能导致不具备贷款资质的非理性购房,容易吹大房价泡沫,违约跑路的风险也较大,而且留给银行的是价值不足、泡沫较大的房产,应加强监管和审查.

融资盘具有天然的脆弱性.股市中是这样,房地产市场中也是这样,只不过房地产市场贷款比较隐蔽些,不如股市中每天都公布融资融券数据,房市中每个季度才公布.但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本,一旦潮水退去,发现在裸泳的被击杀的速度会很快.

国泰君安论文范文宏观分析师任泽平近日也撰文称,今年的楼市类似于去年股市的“水牛”“杠杆牛”.“房市正呈加速赶顶迹象,2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙.”

投资收益率下降,房贷成本下降,只要房价上升可以赶上3%的无风险年化收益率,房地产就会成为重要的投资选项.虽然购买股票享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择,但中国股市的论文范文流证明,大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱.

房地产的最后疯狂似乎已成共识,这阻挡不了那些排队购房的人,他们的逻辑是:这么多年来,排队的人都对了,凭什么这一次就错了?

中国楼市的“旱涝异象”

在一线城市房价大热的同时,二线城市的房价则处于稳中有升的局面.以济南为例,有10多家楼盘每平米售价一口气上调了500元以上,最多的甚至超过了1500元.而二手房市场最近也挺热,记者采访多家*后获悉,最近不少二手房动辄涨个三四万,而年前没成交的房子,涨价后反而成交了.

至于去库存压力最大的三四线城市,其楼市依然“春寒料峭”.数据显示,绝大多数三四线城市房价同比仍在下降.1月份同比跌幅最大的三个城市为湛江、蚌埠和襄阳,跌幅都超过3.5%.业内人士认为,三四线城市房价继续下跌的可能性仍大.

“楼市去库存是今年五大结构性改革之一.近期我国出台了一系列旨在去库存的税收信贷政策,以鼓励房地产市场消费.从目前情况看,政策的红利激发了市场的人气.突出表现在部分城市随着城镇化改革的推进,人均收入水平的提高以及二胎政策的放开等,市场对房地产的刚性需求和改善性需求持续旺盛.”民生银行论文范文研究员温彬指出,“但从全国总体看,房地产市场出现了结构性分化,一线城市与三四线城市‘论文范文两重天’,前者交易活跃,房价快速上涨,而后者仍然面临较大的去库存压力.”

温彬认为,这种“论文范文两重天”的状况反映出我国房地产市场的供需格局,即总体供需平衡,但结构上,收入水平较高、人口流入量大的一线城市,政策利好刺激了购房需求;而在三四线城市受经济状况、产业环境、收入水平等因素的影响,市场处于供大于求的状况,政策的刺激作用相对有限.

值得警惕的是,短期爆发导致的市场潜在风险越来越大.张大伟认为,分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的“地王”对房价上涨的要求非常高,未来一年二线城市将成为市场热点.温彬也指出,任何一种论文范文上涨都有合理的成分,但同时也不排除投机的因素.平稳、健康运行的楼市是市场乐见的,但往往在具体运行过程中会出现投机因素,带来局部地区、某一时间段的非理性上涨,给市场发展带来一定的风险.

有评论指出,中国楼市正在上演自1994年房改以来所未有的“天文异象”:多地大旱,亟需降雨,然而,尽管政府在旱区采取了人工降雨措施,但雨却落到了涝区.

专家表示,引发中国楼市“旱涝异象”的根源还是在于供需矛盾,除了信贷等直接作用于房地产的政策以外,推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方.

新政暖风激活商业地产?麦岚

商业空置居高不下

忽如一夜春风来,新政短时间内全方位助推楼市,住宅市场人声鼎沸欢悦非常,淡季上演明显上扬行情.但相比之下,库存严重的商业地产市场的去化之路依然十分漫长.

RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示,一线城市的商业空置体量为342.9万平方米,空置率达7%;二线城市商业空置体量1918.8万平方米,空置率高达21%;三线城市最为严重,商业空置体量1089.2 万平方米,空置率高达28%.2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应,其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内.预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%,约1530万平方米.

全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布《2016年中国房地产市场展望》,其预测,一线城市在2016年的租金走势不会出现明显后继乏力的情况,同样走势相对乐观的还有华东二线城市.世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析,当前低于10%的空置率水平有望推动南京写字楼租金增长3%,由阿里巴巴催生的互联网行业集群和浙江发达的民营金融则令杭州写字楼租金将实现1.2%的增长.

但其他区域的二线城市却似乎没有这份好运.在2015年,二三线城市不少原定入市的商业项目由于招商、装修、定位改变等原因纷纷将开业时间推迟至今年,导致今年会有大批商业项目集中入市,带来激烈的市场竞争.

与住宅市场不同,一线城市的商业地产过于饱和,开发商都将目光投向二三线城市,然而盲目放量带来的高库存使二三线城市也压力倍增.虽然国家在未来一段时间将大力推进新型城镇化,引导农民进城,这个过程中的确也会解决部分商业地产的库存难题,但更多的还是那些中心区、有区位优势的存量商业项目,而对大部分新增项目而言,前景仍然堪忧.

缺少个性化、差异化项目

新政春风吹暖了京沪深的住宅市场,对济南楼市影响并没有特别明显.实际上,近年济南商业地产一直在走独立行情.

从数据上看,济南市销售型商业市场逐年升温,供求量不断增加,供应大于成交.2015年,在电商冲击下,商业市场被冲击严重,百盛关门、论文范文转型,这类强有力的信号将导致投资人降低对商业市场的投资热情.2015年,济南销售型商业供应面积为59.8万㎡,成交面积为43.1万㎡.受区域成交结构影响,论文范文也是先扬后抑,2015年济南市销售型商业成交均价为15983元/㎡,环比下降18.97%.

2016年,济南提出扩大新消费、新需求,培育特色商业街区,同时抛出150个开建、续建重点项目,涉及商业领域的就有20余个,经十纬十二路口四角将全是综合体,另有麦德龙、印象济南·泉世界、绿地论文范文广场、高新论文范文广场、三庆·齐盛广场等项目.业内人士分析,目前济南商业用地库存能提供未来810年的供应量.这导致一些新项目在招商和经营方面会存在困难.

三庆集团董事长吴立春接受《齐鲁周刊》记者采访时表示,济南商业地产库存较大、体量日趋饱和,加之商业同质化明显、竞争加剧等现存情况,个性化的项目可能会更受欢迎.

去年,连城置业建成济南第一个综合保税区进口商品展示交易中心和山东首个跨境电商平台“聚洋货”.作为山东首家跨境电商企业,通过走进社区,由线下端口向线上引导,再把线上平台做好做大.这或许为业内提供一种思路.

张志元:房产暴涨,警惕“虚拟经济”上扬

本刊记者 张翠翠

《齐鲁周刊》:这一轮暴涨是楼市的谷底反弹,还是国家救“市”的成效初现?

张志元:此次楼市波动,随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列政策实施,向市场传达了政府“去库存”的决心,有效的引导了市场预期,刺激了农历新年过后楼市的回暖,更多消费者开始惜售观望,“存着好房子等待涨高了再卖”的心理导致市场房源逐渐减少,刚需者与改善型消费者开始“急买房”.

《齐鲁周刊》:这一波暴涨中的买房主力大军群体,有何明显变化?

张志元:有改善型住房需求,尤其是“二胎储备者”们正是这一波涨势的主力军.他们正影响中国楼市这一轮“论文范文”中的格局分化.就济南市来说,那些占据优秀教育资源且地理位置论文范文又高端的房子,一跃成为“龙脉”,坐地起价不说,在今年涨得最快.整个东边房产在春节后已涨了近10%,有的房子甚至涨了20%.拿济南龙奥大厦附近的楼市来说,论文范文已经直逼2万,且都是一些大户型.

这对目前库存量较大的中小型房产商来说,并不是利好消息.毕竟,之前房地产商为迎合市场,建造了大量的60-100平的适用性住房.在刚需者市场饱和后,这成为楼市库存的压箱货.由此激发供需矛盾更明显,这种矛盾是改善型住房与库存中小型房产配比不合的矛盾.

《齐鲁周刊》:这轮波动,是否已让中国整体楼市开始活跃?

张志元:这一波楼市“论文范文”中城市的“两极分化”非常明显.一线城市,如上海、北京、广州、深圳、南京、杭州等地最热,在论文范文继续走高的预期下,刚需旺盛,改善型需求大量释放,且供给相对有限,成交论文范文被拉高,造成了房价大幅上涨的“假象”.而对于二三线城市来说,库存长期积压,大量空置房源等待出售,造成其开发商拿地积极性仍未回升,整体涨幅不大.

《齐鲁周刊》:您认为在这轮楼市上涨背后,暴露出中国经济的哪些问题?

张志元:房产既是消费品,也是投资品,既有实体经济的特点,也有虚拟经济的特征.房地产商从拿地开发建设到房屋销售,无一例外,均需从金融市场筹措资金,对于这种以房产为抵押品或投资标的物的融资活动,如果出现论文范文坍塌,容易形成债务违约,形成资本抛锚.由此,在今年春天的这一波楼市热中,人们需要警惕中国“虚拟经济”的上扬.实际上,突然大量的资金滑向房地产,会给制造业等实体经济带来压力.同样的,房价的过速释放,会大量的吞吐资本,有一定的资本风险.这在短期内看不出来风险,或许下半年会出现新的资本问题.

按论文范文经济工作报告中的原话说,房地产要在稳定经济中起到重要作用.这意味着,在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色.但房地产行业说白了是“资本的游戏”,如果国家的财富创造靠的不是实体经济和技术创新,而是靠垄断、金融、房地产等虚拟经济,中国的国家经济极有可能走向空心化和虚拟化.

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一线城市楼市退烧引用文献:

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