有关谨记投资“7条军规”——访美国教育基金总裁格瑞·温毕业论文写作资料-论文写作网

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当时,这位身材高大、长相儒雅的金融家拿着航空行李箱赶到现场后,便与在座宾客逐一握手并交换名片.随后,他才在主位中缓缓坐下.上世纪九十年代,格瑞是位典型的华尔街投融资人.过去十几年,他对外提供美国政府担保贷款55 亿美元,涉及美国国内的多个行业,至今无一坏账.

“基于多年的投资经验,我总结了在美项目27 种常见风险因素,并将其归为7 类核心要素.以此评估项目,能实现完善的风险控制.”格瑞对记者说.

如今,格瑞的目标是将这“7 条军规”运用在他的特许学校项目之中,帮助投资移民者远离风险.

“7 条军规”

几年前,格瑞的名片上印的还是“Bedford 国际金融服务公司总裁”.

1991 年,格瑞参与创办了Bedford 国际金融服务公司,专业从事企业融资、专业的税务解决方案和企业激励谈判.如今,这家公司已为遍布美国50 个州的房地产开发商和业务实体提供数十亿美元的融资.

1996 年,Bedford 获美国房屋与城市发展政府机构的许可,被允许提供政府担保的贷款.最令格瑞感到自豪的是,过去十几年他对外提供美国政府担保贷款55 亿美元,涉及美国国内多个行业,至今无一坏账.而且,他们的贷款从未给美国政府造成任何损失.他究竟是如何做到的?

格瑞告诉记者,一个有远见的金融家,要判断社会变化或其他问题是否会影响未来的市场需求,从而决定未来的预期.根据多年来的投资经验,格瑞总结出了27 条评估项目的风险法则,并将其归为“7 条军规”.

格瑞以盛行多年的录像带出租行业为例：过去投资一家录像带生产工厂是很赚钱的,但随着科技的进步使其产业模式渐渐淘汰,随之而来的是行业的淘汰和企业的破产.

如果借贷者已购买了一个音像业务（比如购置了厂房）,就不可能再次融资或者出售已有业务.因此,了解长期市场趋势对行业选择非常重要.

“如项目处在市场衰退期,宏观市场变化将减少项目再融资的机会,机构资金也因此泥足深陷.”格瑞通过这个例子,分析了投资机构应如何规避风险.

另外,从事贷款人行业几十年,格瑞认为对借贷者的品格评估极其重要：“我们不会把钱借给一个有质疑品格的人或公司,评估的标准包括一个人的诚实、正直、名誉及对待他人的态度.”

格瑞界定品格涵盖诸多方面.如个论文范文商务信用分数、个人声誉、是否“贪婪”、是否回报其他组织、银行及供应商的推荐信等.

“我们需要知道的是,申请者是否完全履行了之前的承诺,甚至还包括以后他们是否依旧能保持这样的良好行为.”格瑞说.

安然公司因“论文范文案”破产,是投资界的一个反面教材.这家公司曾是美国最大的天然气采购商及销售商,在2000 年《财富》世界500 强排名第16 位,2001 年突然宣布破产,以其破产前498亿美元的资产规模成为美国历史上最大的破产案.这件事说明,尽管有一群能力和经验出众的从业者,但如果品格存在问题,也会给投资者带来不可估量的损失.

“因此,如果我们要把巨额的钱借给借贷者,他们必须通过品格评估.”格瑞是这么认为,也是这么做的.

金融海啸后投身教育

1998 年后,格瑞迎来了其事业上的首个高峰.这一年,格瑞再次建立了一家总部位于华尔街的证券化实体,为包括美国邮政总局在内的政府租用物业提供融资.此外,该公司设立的运营部门,还为专业的税务解决方案和企业激励计划提供了数十亿美元的融资.

美国特许学校:美国亚利桑那州的公立私营特许学校

随后十年间,格瑞成为叱诧华尔街的风云人物.他创建了自己第一家高科技公司,在华尔街成功上市并出售.之后,他创建了另一家高科技公司,同样上市发行.把这家公司卖掉后,他一直在世界500 强公司担任高管或者顾问.

就在格瑞的职场生涯顺风顺水时,一场席卷业界的暴风雨不期而至.

2008 年前后,受国际金融海啸的影响,众多海外投资者在美国遭遇“滑铁卢”,这件事深深触动了格瑞.

在格瑞看来,美国有很多优质的投资项目,如果有人能为海外投资者提供参与、评估、投资项目的服务,就能最大限度降低投资风险.于是,他萌生了建立一家能为海外投资者提供投资参考的公司的想法.

从此之后,格瑞重点关注了全球海外投资趋势.

他发现,近年来很多海外投资者都有赴美投资移民的意向.

说起EB-5,相信许多人都会对这个名词感到陌生.不过,它还有一个更通俗的名称：美国投资移民.

EB-5 是美国所有移民类别中,申请核准时间最短、资格条件限制最少的便捷渠道.依据美国法律,每个财政年度会向全球发放10000 张EB-5移民签证,这吸引了大批有移民需求的海外投资者.

于是,已有多年项目评估经验的格瑞开始思考：什么是能够有效满足这批特殊需求群体的投资项目?

最终,不受经济周期影响、刚性需求、没有关联论文范文易,成为他评估项目的要点.而美国的教育行业,恰恰完全满足这些条件.

格瑞开始服务于海外的富裕阶层及企业,建立美国教育基金,在帮助投资者实现优质的海外投资的同时,实现EB-5 移民签证的梦想.

投资移民不追求最大回报

如今,格瑞从一名华尔街投融资人,转型成为公认的演讲家、企业融资和企业税务问题方面的知名作家.对于格瑞来说,帮助投资移民者找到一个安全项目,会让他获得个人满足感.前提是,尽可能让投资者远离风险.

格瑞不但是美国教育基金的创始人兼总裁,同时还是绿卡基金有限责任公司的负责人.基于这层关系,美国教育基金成为根据EB-5 计划专门为特许学校提供融资的专业融资实体.

根据EB-5 方案规定,移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业,并创造10 个全职的美国工人就业机会,即可获发二年期的条件式移民签证.

而在二年届满前90 天,若移民投资者的投资行为仍然存在,便可申请“条件移除”,而成为永久居民.

不过,对于一个成功的EB-5 投资项目来说,有两件事情最为重要.

首先,EB-5 投资人在两年间必须创造10 个就业机会.其次,返还EB-5 资金的时间周期尽可能缩短.

“我从4 年前开始推广特许学校,因为它是最适合EB-5 的项目类型.”格瑞告诉本刊记者,相比于其他投资项目,特许学校安全、稳妥,可预测性极强.

美国的特许学校,采用一种比较特殊的办学方式,可以简单概括为用政府的钱办私立模式的学校,学生免费享受教育资源,州政府严格执行特许学校的资质评估和教师考核,因此这类学校的性价比很高.

这种介于传统的公立和私立学校之间的特许学校在全美有6500 所,有250 万名学生在特许学校上课,有超过120 万名学生在等待名单上进入这样的学校.

为了帮助投资人选择最为合适的特许学校项目,美国教育基金与全美顶尖的美国特许发展有限责任公司（ACD）建立了合作关系.从 2004年开始,这家企业开发州政府资助的公立特许学校,截至目前,已经建设了 20 个特许学校.“EB-5 投资者通常想尽快获得返还资金,我们可以让这一愿望实现.”格瑞告诉本刊记者,在对这些特许学校的考察之中,他发现所有学校都在两年间达到了创造就业的标准,并且这些学校平均28 个月就将资金返还给投资人.平均不到三年时间,投资者就可以从先前投资建设的特许学校获得返还资金.

“帮助学校的孩子变得更好,这使我感到欣慰.”格瑞表示,美国教育基金的使命是通过提供融资解决方案,开发高品质特许学校和其他公立教育项目,从而推动美国儿童素质教育的发展.同时,帮助投资移民家庭投资一个安全项目,也会让格瑞获得一种个人满足感.

把运营风险降到最低

在投资界,格瑞似乎显得过于小心谨慎.在建设一个特许学校的过程中,融资不会超过项目的20%.如果学校的建筑成本越低,那这个项目运营起来越安全.成本论文范文压得越低,那么,对投资人来说,这个项目的风险也就越低.

显然,格瑞更愿意把特许学校的运营风险尽可能降低.因为,EB-5 投资人在这里获取投资回报并不是最重要的.创造就业、获得绿卡、返还本金,这才是投资人的最终目的.

因此,在格瑞的项目中,当学校有更多的盈利之后,他会继续把这部分钱投入到学校,买更多的教具和电脑,然后让更多的家长把孩子送到学校,这样一来,项目就能源源不断地创造就业,从而帮助投资人顺利获得绿卡,而且,项目再次融资的周期将会缩短,返还本金的速度也会加快.

投资目的就是为了赚钱,谁都不能否定这一点.高风险和高收益,这是投资界永恒不变的定律.

因此,在中国各大城市访问的过程中,格瑞时常会被问到,为什么他如今专做特许学校,而不提供更多其他项目,比如酒店和房地产?

由于经济周期与行业景气度息息相关,美国的评估公司不仅仅评估项目风险,而且同时要评估这个行业遇到经济周期低谷时受到的影响.

“如果投资酒店项目遇到经济周期在低谷时,投资人受到的影响会很大.首当其冲的就是创造就业的可能性大幅降低,如果以往是创造100 个,那么这时可能只能创造50 或60 个.如果就业减少了,投资人绿卡就拿不到了.”格瑞说.

因此,选择EB-5 项目时需要考虑的一个重要因素,就是注意这个项目所在的行业.

格瑞表示,不同的行业对经济周期的反映各不相同.例如在经济衰退时期,人们可能不会去高档的餐厅,或者他们可能会推迟假期,甚至推迟旅行.此外,他们还会为支付电费、煤气费、住房论文范文而操心.

但是,格瑞不用去担心这一切.因为由政府支付学生的学费,特许学校不会受到任何经济周期的影响.