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澳大利亚因其家庭住房自有率稳居西方国家前列,素有“房东之国”的美名.澳统计部门的最新数据显示,七成的澳大利亚家庭完全或部分拥有住房产权,租房户占比不足三成.而这与澳大利亚悠久的合作建房传统息息相关.
农村信用合作社:住房合作社1-周孝正【新浪微博@老太太抹口红】
老邱建房记
在悉尼西南部的帕纳尼亚社区,澳籍华人老邱正在自家一栋二层小楼里设宴待客,庆祝乔迁之喜.
觥筹交错之间,老邱满面红光,不无得意地告诉诸位朋友他在澳洲盖房子了.应大家要求,老邱讲起了建房经.
移民澳大利亚后,老邱发现当局对开发商的开发资质门槛极低,只要有钱、有地、经市政府批建许可,就可开工建房,这让从小对建筑行当感兴趣的老邱感到很兴奋,遂决定自己建房.
首先,老邱花了半年时间去上建筑课,拿到了建筑和木工资格证书.随后,他向一家合作社基金会申请了低息贷款,然后他购买地皮、成套建材和工具.
他先找设计师设计好房子图纸,然后递交当地市政府审批,通过审批后向社会公示两周,以让左邻右合有机会提出意见,随后就展开施工.
由于澳洲有各类专业合作社,老邱除完成自己熟悉的木工等施工部分外,把电工、水工、安装等相关工序分包给持有各种资格证书的技术人员,排好进度、时间,轮流上工.
这些技术人员一般都是合作社或者专业协会会员,遇上大型工程,就以合作社集体出现,工程一完毕,他们又化整为零.不少人会一边做大工程,一边利用业余时间承包像老邱这样的小工程.
就这样,经过近一年时间,老邱在购买的地皮上建起了两栋连体别墅,共约600平方米,院落、草坪俱全,室内布局合理、简约.随后,房子的水、电、气、路等均一一通过多部门验收,交钱办事,干净利索.
老邱的自建房,不仅在贷款、采购建材、用工等领域省了钱,还节约了些税费,粗略算下来较购买商品房节省约20%至40%成本.
“没有合作社基金会的优惠贷款,没有专业合作社伙计们的帮忙,我现在哪能在新房里喝酒哩?”他说.
重要的社会稳定器
不同于房地产商开发,合作建房是指房主合作出资、合作建设的住房建设模式.一般是住房合作社融资、购地,并通过专业合作社来建房,而后定向出售或出租给社员.
澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出,合作社建房具有两个明显优势：首先,合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等论文范文,且享有购地、融资等的税费优惠,成本相对低廉；其次,在整个市场生态上,合作建房对政府建设廉租房和公房、开发商建设的商品房起到平衡作用,有利于发现市场公平论文范文.
住房合作社自19世纪30年代就已在澳存在、发展.可以说,住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程,为新移民尤其是中低收入者拥有住房做出重要贡献,打下了“房东之国”的基石.
追溯历史不难发现,每次经济低迷的时候,住房合作社都表现得相当活跃,总是在澳经济社会面临困境之际保证了最基本的供需,为今后市场复苏坚守了底线,成为政府促进经济复苏、缓解贫富分化、维护社会稳定的重要工具.
上世纪30年代,“大萧条”的阴霾尚未散去,澳民众消费力薄弱.在信贷吃紧的情况下,嫌贫爱富的金融歧视现象盛行,银行不愿向中低收入阶层提供住房贷款.实现“居者有其屋”成为民众强烈诉求.
在舆论压力之下,维多利亚州率先引入合作建房模式,并最终于1944年通过了住房合作社法案.根据法案,住房合作社有权代表社员举借贷款,实施购地、建房等活动,而州政府则负责监管住房合作社组织,并为住房合作社提供信贷担保.
第二次世界大战后,政府再度面临复苏经济难题,金融机构在经济低迷的环境下出于避险目的,不愿涉足个人住房贷款,促使政府借重住房合作社.为规范管理,当局上世纪五六十年代设立了合作社注册局,与独立审计机构一起,共同监督合作社运营情况,银行信贷和政府资助也通过政府专门*向住房合作社划拨.
在政府担保、充分融资、规范运作支撑下,澳合作建房在50年代迎来论文范文,在维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州等人口稠密地区,住房合作社帮助融资的项目占当地住房建筑市场比率高达35%.
有效抑制房地产暴利
目前,传统的合作建房在澳住房建设市场中所占比例不足1%,然而作为其服务对象的中低收入家庭,却占据全澳家庭数量的三成.更重要的是,伴随市场结构变化,合作社形式与时俱进,传统大合作社化整为零,“潜伏”到住房建设市场各个环节之中,且运作更加灵活机动,在更广领域为中低收入家庭解决住房难题.
过去30年来,澳住房合作社把从购地、建设、融资到销售的包办式合作社,逐步分化为术业有专攻的专业化合作社,涵盖融资、购地、设计、专业建设、销售、租赁等各个环节,相关专业资质归于完善的培训、考试,以及证书和验证管理,专业人士则归属相应会员制合作社组织.
郭生祥指出,这种精细化分工的合作社组织降低了合作建房门槛,弱化了房地产商和大银行在房地产市场的垄断地位,有利于合作社成员以“批发价”谋求融资和各种服务,提高人们的议价能力,为中低收入阶层撑起一把躲避资本盘剥的大伞,也为房产市场设立定价参照,稳定市场中下端,有效缓解信息不对称和资本垄断造成的房产暴利,从而构成公平交易和社会和谐的重要支点.
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