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文 李开周
80年前,夏丐尊的好朋友张光钊写了一本书,叫作《杭州市指南》,该书第139页写道：“杭州市消费浩繁,生活奢靡,地价高贵,房租奇昂,居住困难,寻觅栖宿,至为不易.”意思是杭州的生活成本很高,居住成本尤其高得出奇,普通人最发愁的就是住房问题.
杭州的居住成本究竟有多高呢?民国二十一年,南京国民政府建设委员会浙江经济调查所对杭州市区的房租进行抽样调查,发现在上城一带,普通楼房每间每月要花7块大洋,普通瓦房每间每月要花3块大洋；在新市场一带,普通楼房每间每月要花16块大洋,普通瓦房每间每月要花6块大洋；如果一户人家租一套两室一厅的公寓,在上城每月要缴2 1块大洋的房租,在下城每月要缴20块大洋的房租（参见《杭州市经济调查》下编,浙江经济调查所1932年12月编印,第615页）.
而工薪阶层的收入是多高呢?杭州丝厂的男工每上一天班可得大洋5角,女工每上一天班可得大洋3角,就算夫妻两人都上班,一个月到头都不休息,每月总收入也只有24块大洋.再刨去吃饭、看病、随份子、让小孩在职工子弟小学里念书等必不可少的开销,每月最多能剩5块大洋（同上书,第57页）.5块大洋能租什么房子?只能租半间楼房或者一间瓦房.要是还想积攒些钱财以备不时之需,那就只能跟另一户人家合租一间房.要是感觉两家人合租一间太不方便,只有跑远一点,去最脏最乱最简陋的菩提寺路“二百间头”租草棚了,上年纪的杭州人都知道,那儿是民国时期最有名的贫民窟.
对工薪阶层来说,连租房都如此困难,买房自然更是遥不可及的梦想.事实上,那时候大部分家庭都没有自己的房子,就像张光钊在《杭州市指南》第232页写的那样：“杭州市民除少数有自营房屋外,大多赁房而居.”换句话说,民国时期,杭州市民住房自有率低得可怜.
眼见那么多人买不起房,甚至连租都租不起,政府自然要出面对房地产市场进行调控.问题是,从1928年国民党开始统治江浙,到1949年杭州解放,除了日军侵华期间有所中断以外,国民政府一直没有中断过对住房市场的干预,而杭州的房价和房租不但没有降下来,反而一直不停地往上涨.尤其在临近解放的那几年,房租涨幅远远超过工资涨幅,甭说工人,连薪水相对丰厚的公务员和教师都付不起房租了（参见1947年12月5日《大报》第四版）.
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国民政府的住房调控可谓多管齐下：抗战前,主要是大力建造“平民住所”,也就是廉租房,同时全面开征“房捐”,也就是房产税；抗战后,除了盖廉租房,收房产税,国民政府还限制房租,还开征“地价税”（在不动产交易环节征收的资本利得税）,甚至还加征“空房捐”——凡是家里有多套住房而不对外出租的,一律加倍征收房产税.但是这些努力都没有达到明显的效果,老百姓该买不起房还是买不起房,而且政府越调控老百姓越买不起房.
我以前分析民国时代住房调控的失败原因,总是要说到战争造成住房短缺、基层官僚执行不力、通货膨胀难以控制等因素,现在我觉得,除了上述因素以外,人民对当局执政能力的不信任应该也在起作用.
打个比方说：早先房价涨,政府出台了“国六条”,广大人民欢呼雀跃,以为房价不会再涨了,结果房价还是涨；后来政府又出台了“国八条”,部分群众持币观望,以为能等到房价掉头的那一天,结果楼市只是暂时冻结,随即又迅速回暖；再后来政府出台了“国十条”,这时候再也没人相信调控会起作用了,很多人开始根据经验得出“越控越涨”的结论,认为房价还会涨得更猛,于是快马加鞭入市,于是房价真就涨得更猛了等
经济学里有个术语叫“适应性预期”( Adaptive Expectations),指的是人们都有一种“通过历史看未来”的本能,即如果过去的预测总是跟结果相反,那么人们就会自动修正自己的预测,使它跟曾经发生的结果保持一致.我觉得,民国时代的住房调控之所以屡次失效,除了上述原因之外,里面还是有“适应性预期”这个东西在搞怪.
当然,也许民国人对当时的调控还没有“适应性预期”,但是现在一定有,您说是不是?
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