《谈闲置土地处置的会计和税务处理》
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摘要：虽说我国房地产企业的不断发展,市场也在得到巨大的拓展,因此在这一背景下越来越多的土地得到了更为合理的利用,其中有被用于建设基础设施住宅等配套设施,为人们的社会生活带来了极大的帮助.但是出于很多客观因素,仍有许多土地存在闲置现象,因此在这一背景下要对土地的闲置状况进行有效的管理,从会计和税务处理两个角度来对闲置土地的处置提供有效的管理方法,以推动闲置土地的合理应用.过对闲置土地出现的原因和处置方式进行分析,结合会计和税务处理的两种方式来提出相关策略.
关键词：闲置土地;会计处理;税务处理
从我国当前对土地资源的运用角度来看,虽然我国国土面积辽阔,土地资源十分丰富,但是由于不合理的使用,会造成土地资源的浪费.根据《闲置土地处理方法》来看,闲置土地的出现主要是超过一年没有开发或者是停止开发满一年,或者是使用面积小于2/3,投资额小于25%等着情况都是属于闲置土地.闲置土地的出现正是证明了土地资源没有合理地被使用,因此在政府进行有偿收回等的方式或处理中,必须要运用合理的会计处理和税务处理的方式,否则则会对企业和政府的财务状况造成不利影响.
一、闲置土地出现的原因和处置方式分析
土地闲置状况的出现主要有两个方便的原因：首先是企业方面造成的土地闲置,另一方面,是政府方面造成的土地闲置.但是从大的角度来看,土地闲置出现的现象是各种原因交错形成导致的,例如土地资源的不合理配置,投机性行为对土地炒作产生的副作用,社会经济效益等都是产生闲置土地的重要原因.从对闲置土地的处置方式来看,主要分为以下七种处置方式：延期方式先整顿后开发方式,调整土地规划方式,置换方式,协议有偿收回方式,退出机制方式和无偿收回方式.
二、缴纳土地闲置费的会计与税务处理
(一)计入当期的管理费用
土地出让金的缴纳能够使得企业获得土地的使用权,而该类的会计处理方式是计入当期的管理费用.在前提的约定合同下应当对土地的闲置费进行当期管理.政府有关部门将闲置的土地资源规划给企业,企业再拥有土地使用权之后,为了避免土地资源的再次闲置,提高土地资源的使用率,相应的应当经过内部决策之后提出一份土地资源使用的规划策略.在没有进行实际的开工之前,必须缴纳当期的土地闲置费,而这一费用就可以计入当期的管理费用.
(二)不得扣除土地增值税
面临企业税收扣除问题时,土地闲置费这一费用是企业开发时所必须要支出的费用,因此该项费用可以以所得税的方式从中扣除.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》这一规定中的内容而言,企业在获得土地资源的经营使用权时,开发成本应当在工程房屋完成验收之后转移到“开发产品”之中,土地的闲置费用可以作为销售成本等方式来以折旧的形式参与企业所得税纳税前的扣除费用之中,因此在企业土地闲置费不可作为土地增值税的扣除项目.
三、资产置换的会计与税务处理
(一)以公允价值计量
以公允价值计量的非货币性资产交换的规定标准适用于资产置换的会计处理.土地资源由于其自身的资产性质具有特殊性,因此在面对土地是否具有商业的实质时,不同类型的土地资源都面临着不同的风险,因此在对相关的流量金额等进行会计处理时,可以选取公允价值计量的非货币性资产交换的方式来处理.资产评估机构在对资产置换的过程行为评定过程中,应当采取专业的评估方法来对土地交易等的资产置换以公正的资产评估方式进行备案处理.
(二)按差额缴纳契税
闲置土地的收回再大的范围下可以认定为“改制重组”,因此不能够享受免征契税的政策优惠.根据契税规定,不动产的交换.如果在交换并不对等的前提下,应当由多交货币或者实物等无形资产的一方交纳应交的税款,但是在等价交换的过程中,契税则可以免交.除此之外,在土地置换的过程中补价不纳入缴纳增值税当中,在国家相关税制明确的规定下,纳税人向土地的所有者归还土地的时候,如果纳税人支付了补偿的征地费用,这属于使用者将所有权归还为所有者的行为.
四、有偿收回的会计与税务处理
(一)补偿款项计入当期损益
土地置换这一行为不属于征税收入的范畴当中,因此有偿回收的会计处理应当可以当做土地置换中的一种特殊现象,在这一前提下,土地的使用权补偿款可以看作是一项应收政府的补助.但是当补偿现象发生的当期土地的使用权会发生一定的损失,该项应当计入当期损益过程中,而回款现象也可以看做政府補助.
(二)缴纳土地增值税与企业所得税
有偿收回土地应当缴纳土地增值税与企业所得税.当土地的使用权从企业回归到政府的时候,企业应当提交相关的正式文件.这样就可以免交增值税.根据相关的法律规定,土地增值税的免征必须要满足以下几个条件：首先,是纳税人自己建造的普通住宅,而所缴纳的增值额少于扣除项目的20%;其次,在国家基础设施建设的前提下对房地产进行收回征用,用于城市规划、国家建设等的需要.在上述免税规定的前提下,这些条件并不满足于因闲置而收回的土地,因此这类型的土地必须缴纳土地增值税.
结束语
闲置土地中的会计处理和税务处理应当分别来进行,企业的会计处理工作的开展,能够以企业会计准则来进行处理.但是从税务处理的角度来看,必须要税务相关的部门来制定更为合理科学的准则来进行.随着我国近些年来的土地闲置资源市场的发展,越来越多不合理的土地收回层出不穷.在这一背景下土地增值税的减免争议仍在持续,相关税务机关和政府应当出台更具有严格性科学性的方案来对闲置土地的处置业务进行完善.
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