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10月22日,国家统计局公布了9月全国70个大中城市房价的变动情况,其中北京9月份新建住宅论文范文同比上涨16%,环比上涨1%,在70个大中城市中位居前列.这对于近年来大力调控楼市的北京市而言是一种无形的压力.
就在当天,北京市公布了最新的楼市调控措施,其重头戏就是首次正式发布了大力建设自住型商品住房的意见,并明确表示,今年要完成不低于2万套自住型商品住房供地,明年计划推出5万套左右,满足居民刚性自住需求.
首个“自住型商品房项目”遭哄抢
自住型商品住房的全称是“中低价位自住型、改善型商品住房”,即在“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路下,北京市将提供大量满足居民自住性、改善性住房需求的房源.这类房源将通过“限房价、竞地价”等方式出让,论文范文比周边商品住房低30%左右；套型以90平方米以下为主,其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买；购买此类住房后5年内不得上市,5年后上市收益的30%上交财政.
北京市住建部门有关负责人表示,年底前将形成2万套左右的用地供应.明年,自住型商品住房的供应还将大规模增加,计划推出5万套左右,并且在土地供应计划中单列,优先供地,确保供应.
其实,关于自住型商品住房,北京市此前已有试点.2010年5月,中国铁建房地产集团有限公司通过“限房价、竞地价”模式拍下房山区长阳镇起步区６号地,其竞买价为14.6亿元,楼面地价为每平方米6096元,而限定的销售均价为每平方米12500元,这一项目随后被命名为长阳国际城.这是全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目.
中国铁建房地产集团有限公司相关负责人向《中国经济周刊》表示,那时候还没有自住型商品住房这个名字,所以项目当初没有被定位为自住型商品住房,但是就性质而言,无论是限价、还是购买对象、还是上市限制等方面,中铁建长阳国际城这个项目与如今的自住型商品住房比较相似.
据这位负责人介绍,该项目第一期于2011年4月15日开盘选房,推出了1594套住宅、273个车位,销售均价为每平方米12500元,这一论文范文比周边在售的其他商品房每平方米便宜3000元.当时在北京市首次购买住房的北京户籍家庭、正在轮候保障性住房的家庭等三类住房刚性需求可优先购买.
这一项目的开盘立即遇到了购房群体的抢购.记者了解到,在2011年4月举行的摇号中,有9011人参与摇号,供需比接近1:6.
该区域房价曾低迷半年
“长阳国际城项目较大的论文范文差距以及总共2394套的大规模供应,将明显缓解中低收入人群的置业需求,同时可能将区域内房价直接拉低.”北京中原地产市场总监张大伟当时向记者表示.
事实的确如此.长阳区域是房山区近年来楼市新增供应的主力.记者了解到,2011年4月长阳国际城的入市,就打乱了该区域一些项目的上市节奏,其中部分项目在2011年4月份开盘价还是15000元/平方米,到2011年6月时则开始降价,一度降至14000元/平方米.这一过程曾持续到当年下半年.
中国铁建房地产集团有限公司相关负责人告诉《中国经济周刊》,应该说,当时长阳区域房价的变动与其他调控政策、市场形势都密切相关,但也与长阳国际城有一定关联.
不过,随着2012年、2013年北京市房价进入新一轮的上涨期,整个长阳区域的房价逐步高涨,目前该区域部分项目已涨至2万元/平方米；即便是长阳国际城的房子,有*人员向《中国经济周刊》表示,假如上市的话,能卖到18000元/平方米.
对此,有分析人士指出,一个项目能化解的市场需求毕竟有限,所以其对房价的抑制作用是有限的,但是今明两年北京市计划推出7万套自住型商品住房,这将形成一定的规模效应,极大地支持自住型和改善型购房需求,同时对市场是个较大的分流,可能会起到抑制高房价的作用.
盈利是开发商的一道难题
据了解,北京市政府明确表示年内土地供应将以自住型住房项目为主,近期已在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地,房价在1万~ 2.2万元/平方米之间.但是,分析人士指出,供应仅仅是第一步,诸如后期的分配、建设、运营管理等,依然是较大的考验.
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰向《中国经济周刊》表示,自住型商品房其实也属于保障房的一种,它意在解决“夹心层”群体的住房问题,也就是对既买不起高价商品房、又没有资格购买保障房的群体,起一种住房保障的作用.但是,鉴于经济适用房、限价房在建设和分配过程中存在诸多不公平的现象,希望有关部门加强监管,坚决杜绝“自住房”摇号分配时的寻租行为.
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以长阳国际城项目为例,上市时该项目的论文范文只有12500元/平方米,但目前预计其市场论文范文在18000元/平方米左右,这意味着,当初购买该房源的购房者,如今都面临着不小的收益.
对此,北京市住建部门有关负责人表示,除了在买房时进行严格审核之外,后期还将采取更加严格的限制措施.记者了解到,与此前的长阳国际城项目所规定的“自房屋交付之日起,两年内不得将该住房出租或出售”相比,今年的自住型商品住房相关政策明确规定,“购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让”.分析人士指出,很显然,如今的这一规定更加严格、更加完善.
不仅对于北京市相关部门,即使对于开发商而言,这也是不小的考验.记者了解到,由于采取“限房价、竞地价”的方式出让,开发商的利润空间将被大为压缩,房屋质量、配套等方面也存在隐患.
对此,中国铁建房地产集团有限公司相关负责人坦言,建设自住型商品住房确实难以盈利,这对开发商的实力和信誉都是不小的考验；以长阳国际城项目为例,该项目2010年拿地,2011年上市,2012年交房,这一速度在地产界是比较少见的,速度就意味着降低成本,因为花的时间越短,资金成本和管理成本越小,中铁建的经验是在设计、建设、审批等多环节同时推进,依靠管理取得了开发速度优势,这是今后开发商们都必须跨越的一道难题.
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